Handboek Verhuren van uw (tweede) huis in Portugal (Alojamento Local) Juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van (toeristische) verhuur van uw huis in Portugal Kunt u nog succesvol verhuren in Portugal ? Stappenplan succesvol verhuren van uw (tweede) huis in Portugal 150 pagina’s onmisbare informatie. Alles wat u wilt en moet weten; Ontdek de mogelijkheden, maar vermijd de valkuilen ! De laatste jaren is er veel onrust ontstaan over (toeristische) verhuur in Portugal, zowel onder de lokale bevolking als onder eigenaren/beleggers die hun woning verhuren aan toeristen. Ziet u door de bomen het bos nog ? We hebben alles voor u op een rijtje gezet. Met veel aandacht voor de Licença de Alojamento Local (Verhuurlicentie) Dit nieuwe en compleet herziene handboek van uitgeverij Guide Lines geeft inzicht in de juridische, fiscale, financiële en commerciële aspecten van het huren en verhuren van een huis in Portugal. ___________________________________________________________________ Welke zaken worden er in dit handboek ondermeer besproken ? Inhoudsopgave 1. Verhuur van Portugees onroerend goed Verschillende vormen van verhuur Vakantieverhuur Diensten en vergunningen De Verhuurorganisatie Villa management Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract ! Verhuur via een managementbureau Verhuren via een touroperator Lange termijn verhuur Nog enkele aandachtspunten bij verhuur Afspraken maken met de huurder Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie Online verhuurplatforms 2. Verhuren via Airbnb platform Verwelkom uw gasten Betaling Hoeveel krijgt u uitbetaald? Dit zijn enkele zaken die van invloed kunnen zijn op uw uitbetaling Wat zijn de servicekosten van Airbnb? Hoeveel brengt Airbnb in rekening? Rekenvoorbeeld Tip ! 3. Licença de Alojamento Local (Verhuurlicentie) Inleiding De Verhuurvergunning (Licença de Alojamento Local) Wijzigingen in de AL per 21 oktober 2018 t.o.v. AL van 2014 !!! Wat is er veranderd ? Wat houdt de term Alojamento Local in ? Wanneer heeft u een vergunning nodig ? Uitzonderingen Soorten accommodaties voor korte termijn verhuur Moradia | Villa Appartement | Appartement Estabelecimento de Hospedagem | Guest House / Hostel Quartos | Kamers Registratie verplicht Registro Nacional de Alojamento Local Online registratie Vereiste documenten voor registratie Alojamento Local Daarna volgt u de vervolgstappen Eisen aan de accommodatie Woon- en bouwvergunning Veiligheidseisen aan de accommodatie Videobewakingssysteem Hygiëne Ontvangstservice (Check-in en checkout-service) Hoeveel nachten per jaar mag u verhuren ? Aanbieden van dranken en maaltijden & AI-vergunning Minimale grootte kamer Overige eisen aan een hostel Om een lokale woonruimte te mogen verhuren, moet u de volgende stappen volgen: Nieuwe exploitatievoorwaarden Duurzaamheidsvoorwaarden (condições de sustentabilidade) Registratie van gasten aan SEF (Servico de Estrangeiros e Fronteiras) via SIBA Wat te doen als uw AI Licentie aanvraag wordt afgewezen ? Redenen voor weigering van een Licença de Alojamento Local Identificatiebordje AI (Placa de Alojamento Local) Waar moet het identificatieplaatje worden getoond ? Controle Publiciteit en marketing De Alojamento Local en de Condominium Uitspraak van het Portugese Hooggerechtshof Intrekken AL-vergunning door een condominium Boetes Als u stopt met uw AL-activiteiten Belangenvereniging voor exploitanten van een Alojamento Local Lange termijn verhuur 4. Recente Regelgeving Alojamento Local Positieve wijzigingen inzake vakantieverhuur (decreto lei 76/2024) Overdracht van bestaande verhuurvergunningen Indienen van nieuwe verhuurvergunningen Bevoegdheden van condominiums / VvE’s Overige wijzigingen Verlopen van AL Licenties na 5 jaar afgeschaft AL Exploitatie & belastingen op vermogenswinst bij verkoop 5. Verzekeringen en de Alojamento Local Inleiding Woningverzekering Kunt u een buitenlandse opstal- en inboedelverzekering gebruiken voor uw huis in Portugal ? Multirisico verzekering Inboedelverzekering in Portugal Huiseigenarenverzekering in Portugal Kosten van een huiseigenarenverzekering in Portugal Aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidade civil) Kosten aansprakelijkheidsverzekering in Portugal Hoe u uw woningverzekering kiest ? Checklist Verzekering afsluiten in Portugal Vereiste gegevens om polis af te sluiten 6. Alojamento Local en Areas Contenção Wat zijn beperkingsgebieden (áreas de contenção)? Welke stadsdelen bevinden zich in de Areas de contenção van Lissabon Relatieve beperkingsgebieden De volgende buurten bevinden zich in de relatieve beperkingsgebieden Recente wijziging in Areas de contenção 7. Alojamento Local en de belastingen Inleiding Aangifte inkomsten uit kortetermijnverhuur / vakantieverhuur) Registreer u bij de Portugese belastingdienst (Finanças) Benodigde documenten Registreer uw Alojamento Local bij de Balcão do Empreendedor (Ondernemersdesk/bureau) Staatsburgers van Portugal Buitenlanders Fiscale verplichtingen Inkomstenbelasting (IRS) Rekenvoorbeeld Bankrekening of rechtspersoon bevindt zich in een belastingparadijs Keuze voor reguliere Portugese belastingtarieven inkomstenbelasting Belastingtarieven reguliere inkomstenbelasting Tarieven Portugese inkomstenbelasting Aanvullende solidariteitsheffing voor hogere inkomens (sobretaxa e taxa adicional de solidariedade) Belastingvrije som Niet-resident en de Portugese belasting op huurinkomsten Huurbelastingverplichtingen voor niet-ingezetenen Hoe worden huurinkomsten belast in Portugal ? Aftrekbare kosten zijn Voorbeeld belastingberekening Welke documenten heeft u nodig om uw belastingaangifte huurinkomsten in Portugal in te dienen ? Elektronische huurfacturen Tarief lange termijn verhuur Belastingvereisten voor verhuur Alojamento Local Vennootschapsbelasting Imposto sobre a rendimento das pessoas colectivas = IRC) Tarieven Portugese vennootschapsbelasting Regionale heffingen Madeira 8. Keuze rechtspersoon & Alojamento Local Rechtspersoon Keuze voor soort boekhouding en belastingaangifte Vereenvoudigd forfaitair boekhoudsysteem (Regime Simplificado) Voorwaarden Uitgebreide boekhouding (Contabilidade organizada) 9. Alojamento Local en de Portugese BTW Regime de tributação – IVA (nieuw regime vanaf 1 juli 2025) Niet-ingezetenen die AL woningen in Portugal bezitten en verhuren Ingezetenen van Portugal, die zelfstandig zijn of een geregistreerd bedrijf/verhuuractiviteiten exploiteren Wijzigingen in de deadline voor melding aan de belastingdienst 10. De fiscaal vertegenwoordiger in Portugal Inleiding Verplichtingen buitenlandse ingezetenen (niet-residenten) Ingezetenen van Portugal Fiscaal vertegenwoordiger voor niet-ingezetenen Aanstellen fiscaal vertegenwoordiger voor de BTW-aangifte Niet-ingezetenen Wat houdt een fiscale vertegenwoordiging in ? Wie heeft een fiscaal vertegenwoordiger nodig in Portugal ? Aanstellen fiscaal vertegenwoordiger voor de BTW-aangifte Overzicht situaties wanneer een fiscale vertegenwoordiging verplicht is Wat kan een fiscaal vertegenwoordiger voor u doen ? Stappenplan aanstellen fiscaal vertegenwoordiger Wat gebeurt er als u geen fiscaal vertegenwoordiger aanstelt ? Nieuwe BTW regels voor buitenlands ingezetenen met accommodatie in Portugal Niet-ingezetenen Ingezetenen Fiscale vertegenwoordiging en huurinkomsten in Portugal Opzeggen van uw fiscale vertegenwoordiging Vereisten aan facturen BTW tarieven BTW tarieven verhuur Extra kosten bovenop de kamerprijs Verhuur via online bemiddelingsplatforms en de Portugese BTW Bookingsplatforms en BTW over servicekosten voor activiteiten en services Ingezetenen en verandering van de huurinkomsten Wijziging (declaração de alterações) van uw situatie doorgeven Portal das Finanças 11. Verhuurinkomsten en de Portugese inkomstenbelasting (Rendimento das Pessoas Singulares = IRS) Inleiding Vakantieverhuur en IRS Wat is er gewijzigd ? Hoe dient u bijlage B in te vullen ? IRS betaling in termijnen Hoe kunt u een verzoek indienen om IRS in termijnen te betalen ? Bronbelasting en Model 21 RFI Buitenlandse bronbelasting terug met woonplaatsverklaring Case vanuit België (BVBA) 12. Alojamento Local en de Sociale Zekerheidspremies Inleiding Aangifte bij de Segurança Social dient u per kwartaal te doen Alojamento Local Moradia en Apartemento AL Hostel en AL Quarto 13. De Oprichting van een LDA Inleiding Wat is een Portugese LDA ? Wat is het minimale aandelenkapitaal voor een LDA in Portugal? Hoeveel aandeelhouders zijn nodig voor een LDA in Portugal? Wat is de managementstructuur van een LDA in Portugal? Een naam kiezen voor uw LDA in Portugal De statutaire zetel van uw LDA Hoe kan een LDA in Portugal worden geverifieerd? Zijn er andere vereisten voor een LDA in Portugal? De voordelen van LDA's in Portugal 14. Hoe zet u uw vakantiewoning in de markt ? Maak een soort businessplan voor de verhuur van uw woning/appartement Wat, wie, waar, wanneer, hoe en waarom ? Unique selling point (USP) Concurrentieanalyse van vakantiewoningen Foto’s maken het verschil Hou trends in de gaten Opmerkingen en aandachtspunten bij verhuur vakantiewoning en/of B&B Meest gemaakte fouten bij het starten/exploiteren van verhuur of een B&B 15. Promotie van uw (vakantie)accommodatie Inleiding Marktonderzoek Promotietips Dynamische prijstools Tips bij verhuur 16. Hoe kiest u de beste online verhuurplatformen en – verhuurorganisaties ? Inleiding Overzicht, kenmerken en kosten onlineplatformen en verhuurorganisaties De keerzijde van grote internationale platforms en verhuurorganisaties Voordelen van een kleinere verhuurorganisatie Nog enkele opmerkingen en aandachtspunten Checklist : Het contact met de verhuurorganisatie 17. Eigen website & retentiemarketing Hoe maakt u een eigen verhuurwebsite ? Retentie-marketing Wat is retentie-marketing ? Voordelen van retentiemarketing ? Vergroot de kans op conversie Pas Cross Selling toe Beloon loyaliteit Zorg voor contact op het juiste moment Nadeel externe online platformen 18. Beheer van boekingen & annuleringsbeleid Hoe voorkomt u dubbele boekingen ? Property Management System (PMS) Uitgebreidere PMS pakketten bieden ook & klantenbeheer De Channel Manager (CM) Belangrijke criteria voor de aanschaf van een PMS en/of CM systeem betalingswijze Annuleringsvoorwaarden Voorbeelden van annuleringsvoorwaarden (Flexibel, Gemiddeld, Hard, Streng, Zeer streng) 19. Huurders / Gasten ontvangen Wat eenvoudige tips, waardoor uw gast/huurder zich welkom en thuis voelt 20. Fraude via Bookingssites Bijlagen & Bronnen Registratie- en aangifteformulieren Portugese Belastingdienst 1) Inloggen op de website van de belastingdienst 2) Melding van de activiteit (2. Declarações: Actividade) ___________________________________________________________________ Auteur Peter Gillissen begon zijn carrière op het Spaans Dienstencentrum in Den Haag en was daarna werkzaam bij het Spanish Service Center en het Instituto de Propietarios Extranjeros in het Spaanse Alfaz del Pi/Altea Costa Blanca). Hier adviseerde en begeleidde hij Nederlanders over emigratie en aankoop van vastgoed in Spanje. Nadat hij telkens hetzelfde verhaal afstak over vergunningen, eigendomsaktes en fiscale zaken besloot hij dat er maar eens een boek moest komen. Dit leidde in de jaren negentig tot het eerste handboek Wonen en kopen in Spanje. Na zijn eerste boek voor Spanje volgde al snel boeken over andere landen, waaronder Portugal Met welke juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten krijgen Nederlanders en Belgen te maken als ze zich in het buitenland willen vestigen en/of in buitenland een huis willen kopen, bouwen of verhuren ? Inmiddels zijn er in deze serie door uitgeverij Guide Lines (vele landen-edities verschenen voor o.a. België, Zweden, Frankrijk, Italië, Portugal, Griekenland, Spanje, Turkije, Duitsland, Oostenrijk, maar ook voor Curaçao, Thailand, Hongarije en Zuid-Afrika. Bij het samenstellen van de handboeken maakt hij gebruik van zijn uitgebreide internationale netwerk van gespecialiseerde advocaten, juristen, notarissen, fiscalisten, makelaars, gestors, banken en verzekeringsmaatschappijen. Dankzij zijn internationale netwerk en zijn overige bronnen worden de handboeken regelmatig herzien en verschijnen er regelmatig (landen) nieuwsbrieven met de laatste updates. Alles wat u wilt en moet weten over emigratie en/of aankoop van onroerend goed in Spanje Met juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten bij vestiging en aankoop, bezit van onroerend goed in Spanje. Voorkom de valkuilen en ontdek de mogelijkheden !